预售数据库

① 一个预售证可以对应几栋楼

一个预售证上最多可以登记三栋楼，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利。
办理预售证的需要具备什么条件
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
商品房预售许可证应当具备下列条件：
(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;
(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;
(七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
办理预售许可证的前置条件：
1、已取得国有土地使用权证;
2、已办理建设工程规划许可证;
3、已办理建筑工程施工许可证;
4、已将申请预售房屋相关电子信息录入西安市房地产综合网络数据库;
5、法律、行政法规规定的其他条件。
申请材料：
1、商品房预售许可申请表;
2、商品房预售许可申请法人委托书;
3、商品房预售许可申请报告，附商品房预售方案;
(1)、商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。
(2)、如代理销售，应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书(复印件)。
4、工商营业执照(复印件);
5、房地产开发资质证书(复印件);
6、开发项目立项资料(复印件);
7、国有土地使用权证(原件);
8、建设工程规划许可证(原件);
9、建筑工程施工许可证(原件);
10、工程施工合同(复印件);
11、建审总平面图(复印件);
12、房产测绘成果报告(原件);
13、商品房预售资金监管协议;
14、申请材料为复印件的应加盖申请单位公章，并携带原件。
申请材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

② 房地产销售管理流程

销售部构架及工作流程
一、 销售部人员构架图：
二、销售部工作流程：

二、 岗位职责

（一）、销售部工作职责：
1、 负责营销计划的制定工作。
2、 负责公司公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。
3、 负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。
4、 负责公司新项目的前期调研工作。
5、 负责向公司传递市场动向，市场信息。
6、 负责公司开发产品的功能修正工作。
7、 负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。
8、 负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。
9、 负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。
10、 负责销售现场及销售道具的维护管理。
11、 协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。
12、 负责销售广场的日常保洁工作

（二）、销售经理工作职责：
1、 负责销售案场的全面工作。
2、 负责销售许可证、物价审批文件等的办法工作。
3、 负责销售部的装修组织、验收及现场布置（策划部协助）。
4、 对销售人员的接待、电话接听、下定签约、回款、按揭办理等工作进行
规范、管理。
5、 对销售人员进行日度业务、纪律评估。
6、 组织、编写案场培训教材与销售资料，做好对销售人培训，解决销售人
员在工作中遇到的问题。
7、 组织召开日会、周会、月底总结会。
8、 组织案场的市场调查工作及对制度与法规的学习。
9、 协调与工程、物业公司、财务部及总经办的工作关系，以完成销售承诺。
10、 协助工程、物业公司解决好客户的投诉。
11、 办理合同备案，协助总经办办理产权证及土地证。
12、 参与项目前期工作，包括市调、项目定位、楼书及其他宣传等，并对开盘后的广告卖点提出建议。
13、 小工简介、户型图、价格表、内部表格的制作及填写。
14、 对提供给其他部门的资料进行审核。
15、 审核日报表，负责编写每周案场总结和月底销售总结。
16、 宣传贯彻公司的各项规章制度并组织实施。

(三)、案场经理工作标准
1 、能够完成公司下达的年度、月度销售进度计划。
2、 能够严格执行各种案场制度和业务规定，流程。
3 、能够控制案场气氛，激励团队进取精神。
4 、能够随时督促、定时核对、付款、按揭进度。
5 、能够每月组织二次以上的业务学习。
6 、能够严格审核购房合同，抽检合格率不低于95％。
7、 能够完成公司下达的其他任务。
8、 能够坚持每日晨会，并填写晨会记录。完成率不低于95％。
9、 能够保障每周在销售案场时间不低于35个小时。
（四）、置业顾问工作流程
A、普通置业顾问
1、 负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。
2、 负责每日各自卫生责任区。
3、 负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。
4、 负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性
客户资料及时转入财务部。
5、 负责与未成交客户保持联系、追踪。
6、 负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。
7、 负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反
应并与客户保持友好关系。
8、 负责提醒应付款客户及时回款。
负责对公司下发的新任务按时完成。

B、主管工作职责
1、 业务主管对案场经理负责。
2、 负责填制各项报表，对销售进程进行数字化管理。
3、 监管销售员日常工作并维持销售大厅工作秩序。
4、 安排并协调小组内各组员业务分工、轮序并监督执行。
5、 编排以组为单位的组员市调或集体义务劳动……等工作，并对市调工作进行考核。
6、 负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。并对组员客户接待、电话接听、下定、进行修正管理。
7、 每月对组员工作情况进行评定并填写《销售员月专项考核》表，登记组员违纪情况并请示案场经理罚款。
8、 负责对新员工引导和教育。
9、 协助销售员解决工作中遇到的销售难题。
10、 负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。
11、 负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性
客户资料及时转入财务部。
12、 负责与未成交客户保持联系、追踪。
13、 负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。
14、 负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反
应并与客户保持友好关系。
15、 负责提醒应付款客户及时回款。
负责对公司下发的新任务按时完成。

（五）、信息管理专员工作流程：
1、客户资料建立
1、 负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。
2、 负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。
3、 负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。
4、 协助策划专员进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。
5、 定期客户回访（电访/走访）。
6、 协助策划专员推广活动中客户资源整理。
7、 负责客户资源的日常管理及维护工作。
8、 客户关系维护工作。
（六）、策划案场专员岗位职责
1、通过各种渠道，保证四月天年度客户来访量在——以上；
2、 参与市场调研，及时掌握房地产市场（特别是竞争对手）的基本情况，建立信息档案，追踪个案楼盘进程及演变，并定期写出楼市分析和考察报告。
2. 参与完成整体宣传推广战略的制订，相关项目前期调研定位的参与，策划与推广方案的制订及落实执行。
3. 与公关活动、促销活动、展销会的落实执行，并负责物料配备工作。
4. 积极开拓推广渠道，协助制订最优化的媒体投放策略。
5. 配合销售部分析销售情况，掌握销售动态，提出促进销售的措施和方案。
6. 负责主要宣传品及销售道具的具体制作与发布工作，以及包装和维护工作。
7. 负责现场（施工现场、销售广场）的包装和维护，协助物业公司对成品社区进行包装和维护。
8. 设计、制作等合作单位的沟通、督导及合同的落实执行。
（七）、按揭专员岗位职责
1、 对按揭资料进行审核工作。
2、 将按揭资料准备齐全的业主资料递交银行审批。
3、 负责与中介公司、银行之间有关按揭方面工作的协调与沟通工作。
4、 负责抵押工作的完成处理工作。
5、 按揭手续完成后，银行进行放款。按揭员返还资料。属于客户的返还客户，属于公司存档的交公司档案室保存。
6、 办理房产证的相关资料在客户交纳完契税和维修基金后交到办证专员处进行房产证的办理。
（八）、办证专员岗位职责
1、备案证办理工作流程：
在办理房产证之前应首先进行商品房房屋产权登记备案证的办理。
（1） 屋竣工后由工程部办理出竣工验收备案表。
（2） 竣工验收备案表办理出来后找房管局测绘队约测绘。需提供的资料包括：建设工程规划许可证、红线图、土地证、工程竣工验收备案表、预售许可证、开工许可证、资质证、阳台全封闭证明、座落变更证明、每幢楼具体用途说明。
（3） 经测绘队测绘后，办理出测绘分户图及测绘报告。
（4） 进行维修基金的缴纳（由财务办理），客户应交维修基金缴纳后，办理未交部分维修基金缓交手续。
（5） 以上一切办理齐全后开始办理产权登记备案证。需提交的资料：
测绘报告、维修基金管理中心出具的证明、竣工验收备案表、建设工程规划许可证、红线图、营业执照、资质证、预售许可证、座落变更证明。
以上手续全部办理完毕如果不出现状况的话共需3个月时间，其中维修基金缓交手续需找相关领导解决。关于地下室产权问题会耽误一段时间。
2、房产证办理工作流程：
（1） 市场处进行交易手续办理。需提供的资料：总件：土地证、预售许可证、产权登记备案证、办证委托书、被委托人身份证复印件、座落变更证明。客户资料：发票办证联、契税完税凭证和维修基金缴存凭证（此三项由财务提供）；合同、客户身份证复印件、交易审批表。以上资料准备齐全后，经递件、登录、初审、复审、终审后缴交易服务费出过户证。
（2） 产权处登记科手续办理。需提供的资料：过户证、合同、维修基金缴存凭证、客户身份证复印件、房屋产权登记备案证、办证委托书、房产座落分户图、座落变更证明、产权登记审核表。以上资料准备齐全后交产权处登记科经递件、登录、初审、复审、终审后交缮证室打证、盖章，转发证处发证。
（3） 交费领证，领证后其中按揭贷款部分转抵押办办理抵押登记。
（4） 所有产权证领回后交财务室核算发证。
注：经济适用房在市场处和产权处均需提供经济适用房审批表和购房证。
3、分户土地证办理工作流程：
（1） 公司需提供的资料：营业执照、法人证、组织机构代码证、法人身份证复印件、委托书、被委托人的身份证复印件、航测图、土地证原件及复印件、每幢楼办理分户土地证申请表。
（2）客户需提供的资料：房产证复印件及身份证复印件各一份。
以上资料准备齐全后交各区土地局经接卷、初审、登录、测绘、复审后打证。
交费领证后转财务室核算发证。
附件：置业顾问日常工作流程及管理办法
前台
A 、按签到顺序轮流负责引导台接待任务。
B 、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：“您好，看房吗？”得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过？”。若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称“麻烦你到这边我们先看一下小区的整体规划好吗？到沙盘前先递给客户名片，并向客户点头微笑说一声“您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。
C、 老客户回访应做到：
客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接细则执行。
若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。
要求：1、引导台应保持整洁，台上只能放置轮接本、客户金薄。
2、前台人员必须公平、公正的做好前台工作。
3、前台人员若有老客户来访，必须告知下一轮接人员接替其当班，做好交接后才能接待自己的老客户。
4、前台人员在岗时间不得打电话（接听电话不得超过三分钟）。
5、前台人员不得擅自离开引导台（在主管的同意下除外）。

③ 怎么写预售许可证的申请红头文件

您发商办理预售许证前提条件：
1、 已取土使用权证；
2、 已办理建设工程规划许证；
3、 已办理建筑工程施工许证；
4、 已申请预售房屋相关电信息录入西安市房产综合网络数据库；
5、 律、行政规规定其条件
所需准备申请资料：
1、 商品房预售许申请表；
2、 商品房预售许申请委托书；
3、 商品房预售许申请报告附商品房预售案；
(1)商品房预售案应说明预售商品房位置、面积、结构、用途、层、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付期、价格、预售商品房层平面图、交付使用物业管理、自行销售或代理销售等内容
(2)代理销售应提供代理机构工商营业执照介机构资质备案证书(复印件)
4、 工商营业执照(复印件)；
5、 房产发资质证书(复印件)；
6、 发项目立项资料(复印件)；
7、 土使用权证(原件)；
8、 建设工程规划许证(原件)；
9、 建筑工程施工许证(原件)；
10、工程施工合同(复印件)；
11、建审总平面图(复印件)；
12、房产测绘报告(原件)；
13、商品房预售资金监管协议；
14、申请材料复印件应加盖申请单位公章并携带原件申请材料能提供原件应提交经关机关确认与原件致复印件