空置率算法

Ⅰ 空置率如何计算

这是个很深奥的问题，连国家统计局都不会算，都不知道。民间有个算法比较有道理。查电表，查水费。如果长期没走字，就说明是空置，这样比较科学。

Ⅱ 资产评估假设开发法属于什么方法

一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)

基本思路

假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法
假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。

适用范围

待开发土地的评估
将生地开发成熟地的土地评估
待拆迁改造的再开发房地产的评估

基本公式

地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润

例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（ ）。
A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地
C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地
答案：ACD

二、操作步骤

调查房地产的基本情况（限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况）

确定被估房地产的最佳开发利用方式

预测房地产售价

1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，如写字楼等――收益法
(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。

估算各项成本费用

1、估算开发建筑成本费用―建筑费
2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计
3、确定开发建设工期，估算预付资本利息
(1)利息的计算采用复利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
②期初一次性投入：全期计息;
③均匀投入：计息期为开发期的一半;
④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算
5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算

确定开发商的合理利润

投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。

估算待估对象价值

例题：土地使用权评估的假设开发法中，计算利润是基础是（ ）
A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息
D.地价+专业费+建筑费 答案是：D
例题：用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按（ ）计算。
A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期
D.空置期的一半 答案是：A
例题：应用假设开发评估地价时，从房屋预售价格中应扣除的费用项目有（ ）。
A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息 答案：B、C、D、E
例题：被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。
⑵大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。
⑶专业费用为建筑费用的10%。
⑷预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层（即写字楼部分的1-3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平方米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。
⑸管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。
⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
⑺房地产综合资本化率为8%。 ⑻每年按365天考虑。
⑼本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
解析：1-2层建筑面积：3000*2=6000（平方米） 3-5层建筑面积：1900*3=5700（平方米）
6层以上建筑面积：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）
年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（万元）
年总费用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利润=1983.48（万元）
大厦价值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（万元）
建筑费用=3000*2.5=7500（万元） 7500*10%=750万元
开发商利润=（7500+750+500+地价）*25%
地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。
地价利息=地价*【（1+5%）3-1】=0.1576*地价
土地开发费利息=500*【（1+5%）2.5-1】=64.86
建筑及专业费用利息=（7500+750）*0.6*【（1+5%）1.5-1】
+（7500+750）*0.4*【（1+5%）0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
总利息=0.1576*地价+64.86+457.35=0.1576*地价+522.2
地价=预期楼价-土地开发费用-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
地价=23355.83―500-7500-750-（0.1567*地价+522.2）-（2187.5+0.25*地价）
1.4067*地价=11896.13 地价=8451.36
例题：有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用年限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费为建筑费用的1.5%，保险费为建筑费的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
解析：采用假设开发法
（1）年总收益=2*365*1000*5=3650000（元）
（2）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%
=1009250
（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750
（4）房地产总价=2640750*（P/A,7%，48）=36258750
（5）建筑费及转业费=3500*5000*（1+10%）=1925000
（6）利息=地价*【（1+6%）2-1】+1925000*【（1+6%）-1】
=0.1236地价+1155000
（7）开发商利润=（地价+1925000）*0.2=0.2*地价+3850000
（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=9069016

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Ⅲ 日本房产投资回报率怎么算

近几年日本房产因为稳定的收益吸引了不少人投资，但是日本有很多的房产，到底什么房产值得让人们投资？【日本值得投资的楼盘】

首次投资日本房产请记住这一句话：“长租选东京，民宿选大阪，京都是情怀”。
确实，对日本进行投资，看准最首要三座城市：东京、大阪和京都。
投资长期房，我们对于租金收益情况、空置率以及空置周期这三个方面最关心。
哪怕日本的人口老龄化程度很严重，但是日本的年轻人却在持续的往东京迁移，东京人口持续增长，2020年东京首都圈的人口到达了3675万，而且东京都市圈的人口密度是世界最高，这保障东京租赁的基本盘和发展。此外东京较高的人均收入也是促进租赁行业发展的有利因素，这又保障了租客的租金支付能力，在投资长租公寓收益的稳定性上，其他日本城市远不如东京～
倘若你有意愿投资民宿项目，那么选大阪！
民宿的收益情况决定性因素是旅游业发展状况以及相关政策的支持。大阪是属于日本屈指可数的民宿特区，不存在民宿经营天数的限制性，全年都能正常营业~
结尾想说的是，要是你是喜爱日本文化、想要追寻中国唐宋古都的历史遗风，那极具历史沉淀的京都町屋就非常符合你的要求。在日本匠人代代相承、纯手工打造的日式町屋中，饮一壶古茶，坐听风吹雨，也是别有一番风味。
在海外购买房子，有不少人都担心自己会踩坑被骗。买房子具体应该怎么操作？这里面又含有什么我们所不清楚的内幕和风险？答案都在这篇文章里了：【投资日本房产不得不知的5点】

选择在日本进行房产投资的时候，这几点要知道哦：
在东京买房，一定要制定好选房的标准
在东京买房子不能只挑好地段，因为最近，无空房和因空房而烦恼的房产混杂在一起，很多人根本没法分辨。如果想要选到一处好房产，那么就需要提前准备好一套自己的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，想要更大概率的寻找到优质房产，就要要求这些准则细致。
要注意“表面收益率”不是真实收益。
这里提到的表面收益率，其实就是未扣除成本前的粗算收益，也是我们国内常说的“毛”。而一些中介可能会为了业绩只告诉客户一个收益率能达到10%的“表面收益率”。不要以为这是真的。日本的持房成本还包括房产税等各项费用，再者每每一个月是要交纳修缮金、物业费，算下来，大概会失去1%~2.5%的收益。
要注意日本房价是否虚高
对于你买的房是不是高于周围的房价一定要特别注意。东京也有虚报房价的情况，因此 ，房屋购置前可以打听一下周边的房价 ，对比一下价格。对比价格的方法有不少，大家若是首度投资日本房产，建议找这方面的专家问问 ，防止踩坑。
在东京投资买房，不要选新房。
东京的新房价格是二手房的一倍多，大多数日本人都是买二手房放弃新房的策略 。如果有人知道你只是投资，还总是推荐买东京新房的建议给你 ，要多加注意才行。
当然啦，这全都是我们根据过去普遍发生的情况总结出的经验啦～若是你有其他自己先要去投资的东西的话，我这里的咨询一直为大家敞开大门【免费咨询日本房产投资】

Ⅳ 百度通过跟踪用户发现的中国“鬼城”在哪

“这块区域林立着办公楼、服务中心、博物馆、剧院和运动场，还有成片的联排别墅。按照最早的设想，这里会容纳100万人口居住和生活，但现在一个人也没有。”

2010 年，《时代》杂志在内蒙古鄂尔多斯的康巴什地区拍了组图片，把这个当时人迹罕至、过度开发的新城区称为 Ghost City，后来“鬼城”成了你在媒体上经常看到的词语。

这个热门词曾经一度受到争议，“鬼城”也成了颇有中国特色的现象。而做互联网搜索的网络，最近想用大数据更精确、更科学的说明“鬼城”到底是怎样一种状态。

网络的鬼城研究能让你看到什么？

打开网络鬼城项目的专题页面，你首先看到的是一张中国地图，其中红色区域就是网络用算法分析得到的高空置率区域，也就是所谓的“鬼城”了。你能放大来看具体某个城市的某个区域。

不过这 20 个城市并没有按照空置率的高低做出排名，网络大数据实验室研发工程师、也是鬼城项目的主导人吴海山告诉《好奇心日报》，他们实际上无法做出一个客观的“鬼城排行榜”：“按照规“鬼城”区域的面积吧，不同城市的面积大小不一样；按百分比吧，城市又分老城和新城之分，拿谁来计算呢？”

你也应该注意到了，这些城市里有些被标注为蓝色，它们是网络定义的“旅游城市”，这些地方的人口呈现季节性流动，所以它们并不是鬼城。

“这个结果并不代表整个城市是个"鬼城"，只是一些区域空置率较高，叫做 ghost town 可能更科学一些。”吴海山说。

根据计算，网络总结出的 20 个典型鬼城，单位最小到区县。这些城市包括威海乳山、鄂尔多斯东胜区、天津滨海新区、成都市双流县等等。

为了研究鬼城，网络调用了你使用手机地图的数据

这个看似庞大的项目实际上只花费了 2 个研究员 4 个月的时间来完成，它是第一个使用大数据这个相对客观的方法来研究鬼城的项目。

在这之前，对住房空置率的研究算得上是“原始级别”，比如在夜间清点某片区域的灯光数目，或者通过电话访问调查住户情况。

“这些研究大多从宏观层面说，没有说具体鬼城"鬼"在哪里？到底哪些区域是空的。”吴海山认为，用大数据作为研究方法更为精确。

鬼城的计算过程大致分为两个部分。

研究人员首先通过搜索全网的数据和信息，来确定研究样本的范围。诸如安居客这样的房地产网站可以帮助吴海山的团队确定哪些地方是住宅区，写字楼、别墅区会被算法筛除。

确定居住区以后，下一步是确定每一片居住区的入住率。在这里，网络用了手机应用的数据。

也许你没有意识到，每一次当你打开那些能定位的应用，网络都会记录下你的搜索关键词和位置信息。这些数据构成了鬼城研究的基础，网络一共调用了 6 个月的用户信息。

这些信息不仅仅来自网络自家的网络地图应用，所有使用网络地图接口的第三方应用比如网络糯米，都被包含其中。

吴海山说你完全不必因此担心隐私问题：“定位数据本身在网络有很高的隐私级别，我们要使用的话是要经过非常严格的审批。能够识别出来用户，ID 身份也全部是加密的。”

有了这些数据，网络用算法筛选出住宅区作为样本，在这些地方上划分出一个个最小的研究单位，如果某个单位内的人口数目如果小于一个既定值，即判断为空置区域。

这些区域会被标注，再经过一些列的校准比如和卫星图对比后，最终的宏观结果就是你所看到的一片片红色的方块。

吴海山告诉《好奇心日报》，利用这个算法得出的结果，实际上很难衡量准确度，而且产生数据的手机用户也大多是年轻人。不过他觉得目前的数据衡量是否是空城还是足够的：“国内大概六亿多移动用户，手机网络、网络地图这两个能够达到 90% 的覆盖率肯定是没问题的。”

鬼城背后是网络的大数据实验室

鬼城是个偏向学术和公益性质的研究。吴海山和他所在的网络大格的审核。“我们有一个使用的政策，合作伙伴用的和商业用的，数据级别是一样的。”

大数据实验室是李彦宏“投资未来”的举措之一，2014 年成立的“网络研究院”还下设了另外两个实验室，分别研究深度学习和人工智能。

与之对应的是，网络在今年

Ⅳ 请问房地产空置率与闲置率的区别

我国的住房空置指标和空置率 ：
随着房改的深入和住房商品化的发展，商品房逐步增加，我国于20世纪90年代，出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算（目前仍较多地使用这一计算方法）。再后来，人们又发现，空置的住房都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而有些专家建议用连续3年建房总数为分母来计算，但未形成统一规定。
人们在使用这个我国“独创”的空置住房指标中发现，年底建成而未售出的住房中有相当大的部分是待销房，并会在第二年内售出。可见，这个空置商品房指标只能说明当年建成住房在当年的销售情况。由于它把许多待销房统统纳入空置范畴，就不能准确地说明住房真实的积压情况，是一个戴着“空置”帽子却包含许多“非空置”待销住房而有明显缺陷的指标。因此，用它为基础计算出来的住房空置率也存在明显的缺陷。
为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况，有关主管部门针对住房空置指标存在的缺陷，在2003年做出补充规定，决定将相关指标补充为：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1~3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压房。许多业内人士都认为，这一补充规定的指标比空置指标能够较为准确地反映住房的积压情况，但因它仅仅起到“补充”作用，并没有用待销住房指标来取代住房空置指标，目前人们普遍使用的仍然是原定的不够准确的住房空置指标。公布的九部门“国15条”中第四条就规定，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，这是正式文件中使用的有别于现行统计指标的提法。为此，许多业内人士不断呼吁，希望能对现行的住房空置统计指标进行修改补充，使之真正反映住房空置情况。

Ⅵ 仓库空置率计算方法

西北工业大学

（工科类主推院校）

全国排名29位的高校 国家承认学历 学信网查询 网络教育 最快 2.5年毕业
高升专

工商企业管理、计算机信息管理、公共事务管理、会计电算化、国际经济与贸易、法律事务、计算机应用技术、机械制造与自动化、机械制造生产管理、建筑工程技术、应用化工技术、电力系统自动化技术 全部费用9600
专升本

机械设计制造及其自动化、化学工程与工艺、电气工程及其自动化、土木工程、工业工程、计算机科学与技术、工商管理、公共事业管理、会计学、国际经济与贸易、信息管理与信息系统、法学
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Ⅶ 何为空置率 空置率的计算方法

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

空置率的算法－－当前流行的空置率的计算方法有三种：
空置率=全社会空置房面积/全部住房面积
空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积
空置率=空置商品房面积/当年竣工面
积众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。

西方空置率的常用算法：
空置率= 待售、待租的住房面积/可用住房和其他商品用房出售和出租
就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。
专家认为不适用于中国：原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。

Ⅷ 我谈澳洲房产 为什么不在国内而在这边买

一、 先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧
1、产权概念不同。
网络上的定义：产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
下面一条，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
好吧，70年的使用权，给不了所有权，大家都懂…（参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用）但是这个"必然"用的也太坑爹了吧！房屋和土地在澳洲确实是分开处理的，买house的时候签合同，签的是land&house package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。当然，如果你够牛，果断先买好地，再自己找设计建筑，和政府申请，等个一年半载的申请下来了，就可以拥有自己梦想中的房子了。 如果买apartment的话，也是有土地所有权的，叫joint land,就是和别人共有的，具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax.
说到这里，肯定要有人站出来说"这都是废话！国情不一样，我国是伟大的社会主义国家，这都是为今后的共产主义做准备！你们那是万恶的资本主义！"确实如此，资本主义都是私有制，没什么好比的。但我说这些也不是废话，产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。
2、增值潜力不同
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，也不知道真的假的。 只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。
而在澳洲，房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已经听了无数人这么跟我说，不管你们信不信，我将信将疑。秉承着质疑一切的原则，我在ASB---澳洲统计局，找到了这个数据。
这主要是由白人文化导致的，鬼子喜欢租房更胜于买房。如图，澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房，房价怎么涨？ 近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。当然了，这些移民中，尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大（鼓个掌）。
事物都有两面性。是不是说增长幅度小，就不具备投资价值呢？当然不是！ 正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
3、风险性差异
3.1 先说空置率吧，vacancy rate,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
下面是几组数据参考：
2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%.
北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%.
看明白了没有？空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，起码42年，不说跌吧，起码没有理由再涨了。
为了公平，以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%~1.8%浮动。
上文提到，30%的澳洲人口是租客。那么，在澳洲买了房子，起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是市郊的。
在我们的留学时代，多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子，反正我是能用的招数都用过了，加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽…
人多房少，供小于求，这是澳洲各个城市乡镇的大致情况 "228,000-home shortfall for sydney" 悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。
3.2 租金回报率 ROI （return on investment）
说的简单点，就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%.http://ke..com/view/279.htm
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平，在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落，但是租金并不会下降，回报率可达到6%~6.5%.墨尔本city 7%左右，但是增值速度缓慢；south bank等区域虽然只有5%,增值率却超过10%每年。如果像Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%~13%!还有每年$9971的NRAS政府补贴！一切都是源于供需关系。
4、政府立场
4.1 上文提高不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%,基本和今年的房屋贷款利率（5.5%~6.5%）持平。如果你还是正常的中国人，就该开始琢磨了，傻子才一辈子租房住呢！拿一样的钱替别人供房子，这和帮别人养孩子不差不多么…等把儿子养大了，他还管别人喊爹！ 嘿，你别说，鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱，自由，提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。 我就碰到过一七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach.图的就是这个范儿！
政府说了，"求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让那些黑毛买没了，看你们以后房东都是华人，想怎么黑你们怎么黑！"
不是夸张，上面所述句句有理有据。今年十月一号起，在新南威尔士州，首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助（first home grant），同时享受印花税的减免（55万以下全面，55万至65万部分减免）。前提是购买$650,000（房屋中位价）以下的新房或楼花，并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。
对于昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。
维多利亚省，2010年7月1日至2012年6月30日，第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.
4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去！为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意，而这种小生意通常都是"亏"的！ 前面不是还说ROI很高吗？怎么就亏了呢？？ 所以说是鼓励性质的嘛… 下面轮到"房屋折旧"闪亮登场！大家知道，会计（终于提到老本行了，羞愧）有一个原则叫accrual accounting,中文叫啥"权责发生制". "是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。" 晕了吧？ 认真你就输了 白话：算账的时候把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗？
举个例子，今年你的工资是8万，发下来的时候就只剩下62,453了，因为老板帮你向政府上了税（不能怪他）。
算法很简单，交给澳洲政府 $17547=（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假设去年呢，你恰好买了个60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata,interest…，收入是rent.一切按最保守计算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（贷款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000.接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资"亏损"的缘故，你今年的taxible income变成了$62000 （80000-18000），实际应该向政府上交税额
$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%. 可是已经交上去了$17547怎么办啊？ 要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850.
由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100.老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。
4.3 澳洲政府很是希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board） 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房，政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。如果是购买二手房，申请FIRB审批不一定会通过，所以建议先交定金出合同，然后先别签字先申请FIRB（即使签字的话也要在合同里面写明subject to FIRB）。如果FIRB不批的话，你可以中止合同，最多损失1到2千块的定金。有些人没经验直接签合同，那么万一FIRB没批的话，买家将损失房价10%的违约金。