轻资产配置怎么选

‘壹’ 如何做才能正确有效地进行资产配置

资产配置是理财提出的一个理财方案。主要是针对不同年龄、不同收入情况和家庭情况、不同投资意向的人群，满足他们需求的同时，缩小资产风险的一种形式。

资产配置，主要取决于其所处的人生阶段，而非拥有资产的绝对数量。一般来说，资产配置犹为重要，毕竟人生能经得起几回博。那么，有哪些步骤可以帮你进行资产配置，第一步，需要根据理财标的对资产进行分类。
资产的类别通常有两种：一是实物资产，如房产、艺术品等；一是金融资产，如股票、债券、基金等。如果按理财标的划分的话，则可分为风险理财标的和无风险理财标的。房产、股票、基金、艺术品通常归为风险理财标的，银行存款则是典型的无风险理财标的。在各类理财标的中，收益率与风险呈正相关性，在各类资产中，由于资金的稀缺性，如房市与股市，从历史经验上看，具有明显的“跷跷板”效应。
第二步，需要依据个人特点进行资产配置。即便资产不是很多，资产配置仍然是很有必要的。其中，年龄、投资属性、市场状况是很重要的参照指标。如年龄较轻、负担轻、风险承受能力强，积极型规划就比较适合，资产配置中高风险标的就可以多配一些。而“三明治”一族(上有老、下有小)则适合稳健进取型规划，配置中可包括20%的股票、20%的基金、20%的定存以及相应比例的保险等。
投资标的的选择：一是投资于相关系数低的不同种类的产品，二是根据不同的市场行情来调整不同的产品结构。两个投资产品的相关系数是指一个投资产品的市场表现给另一个投资产品的市场表现所带来的影响程度。进行资产配置，不同投资产品之间的相关系数要越低越好，才能够起到分散风险的作用。如债券和股票之间的相关系数就非常低，因为他们的投资方式完全不同；同样属于基金产品，股票型基金和货币市场基金的相关系数就接近零；不同行业的股票如电力行业和房地产行业的相关系数就比较低。
第三步，适时进场投资并定期检视投资绩效。资产配置计划一旦得到确认，择机执行极为重要。对于无风险理财标的而言，时间为王，投资是越早开始越好，从长期来看，复利价值是惊人的。而对于风险理财标的而言，选择进场时机更是一门艺术，善用不同资产之间的转换，对于捕捉进场时机也很关键。对资产配置效果的评估及调整，能够帮助修正计划与目标的偏离，强化资产配置的收益与抗风险性。对于个人投资者来说，由于存在严重的信息不对称的情况，因此个人投资者要把握市场先机比较难。

‘贰’ 轻中产如何配置自己的资产

对于轻中产来说：在投资上更注重资金安全，愿意花时间换空间。基于熊猫币的优势，2020年熊猫币3克金+30克银组成的《2020熊猫金银币福禄传承》，是最适合轻中产的金融投资！

‘叁’ 如何进行资产配置

资产配置简单说就是通过对不同风险、不同期限、不同区域的理财产品进行不同比例的配置，达到财富稳定长期增值的目的。有两个要素，一个是控制风险，一个是满足流动性也就是平常使用的需要。

家庭的资产配置可以参照的理财金字塔型的配置，把家庭资产分成四个账户，四个账户作用不同，投资的门类也不同：

第一个是要花的钱。保证平常衣食住行，不能因为理财而刻意降低生活质量，这就舍本逐末了。活期存款、货币基金这些都可以。

第二个是保命的钱。这个比例一般在家庭的20%，专门解决突发问题和意外情况。保险是很重要的，不单是分红险，要注重这部分的保障功能。

第三个是生钱的钱。这部分的钱是有风险的，但是往往长期来看也是收益最高的。包括股票、偏股基金、投资性房产等。有风险也带来了较高回报，特别需要做规划，做配置，从全局的角度来看，否则很可能要么高点了全仓进去了，要么机会来了反而不敢进了。

第四个是理财的钱。这部分是大头。这个承载的功能就是稳健增值。收益不要想太高，不过也是要求基本不会大亏损，配些大额存单、国债、纯债基金都可以。

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‘肆’ 商业地产“轻资产”怎么“玩”

开发商向轻资产转型的3大模式

从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：

【模式1】以运营商为核心的“万达模式”
这种模式在欧美商业地产非常盛行。如RTM创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。

作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”
铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%（通常只有1%）的资本投入，却分享项目40%以上的收益。
铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（Tishman
Speyer Australia）和总部的全球投资组合管理部（Global Portflio
Management）完成。前者负责铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市REITs基金的发行管理工作，后者负责其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。

铁狮门基金运作模式

TSOF所有权结构
【模式3】集运营与投资为一体的“凯德模式”
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。

凯德运作模式
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。

凯德商用的全业务链条
三、商业地产实现轻资产的4大途径
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率（ROE）进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

售后回租、REITs、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析
1、售后回租方式最现实
售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。
虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。
如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。
正因为如此，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。
2、利用REITs实现轻资产化
实际上，我国商业地产由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立，不大能够支持REITs的实现。

REITs的两种形式
3、以商业信托实现轻资产化
商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。
在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。

商业信托的特征
4、以合作开发来实现轻资产化发展
在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。

万科/万达的合作开发模式
上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式，将走上“轻重并举”的发展道路。
四、发展轻资产要注意的4点
1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张;
2、良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3、优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4、严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
五、总结
重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。

飙马商业地产认为，无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。
在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。

‘伍’ 轻资产一般选择营业杠杆还是财务杠杆

轻资产一般选择营业杠杆。

‘陆’ 轻资产投资如何选择

轻资产创业涉及的范围很多，列举如下：1、设计工作室：产品设计、美术设计、建筑设计、营销方案设计、娱乐作品设计等等，如果自己某一方面有市场需求的能力特长，就可以上手了，关键点：自己的功底和营销推广；2、数据算法及数据处理：在大数据时代，需求会越来越大，为第三方服务商提供了较大的市场发展空间；关键点：能力和信誉累计；3、心理情感抚慰：快节奏时代、多事之秋，对人们的心理压力是越来越大，发挥互联网的优势，为个体提供情感抚慰性服务，注意：不是心理医生；4、教育培训：市场空间巨大，从小到老，各种细分机会很多，只要能抓住一些空白点，或在目前的基础上有改进和创新，就容易突破；如果是轻资产创业，优势不在规模性的固定资产、人力资源、财务资源等的投入上，那么对自身的专业能力和资源整合能力要求就比较高，这世界总是平衡的。
什么叫轻资产投资轻资产（Asset-light）又称轻资产运营模式，是指企业紧紧抓住自己的核心业务，而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。在轻资产模式中，企业紧紧抓住自己的核心价值，而将非核心业务，例如物流、生产等外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代的背景下企业战略的新结构。

‘柒’ 当前资产到底如何配置

全球最具影响力的信用评级机构“标准普尔”调研全球十万个资产稳健增长的家庭，分析总结出他们的家庭理财方式，提出了世界上公认的最科学、稳健的资产分配方式。

这是一笔长期收益的稳健资产，特点是本金安全、收益稳定、持续增长。它让我们不会走投无路，持有它的关键是要保本升值，一定要保证本金无损，最好能抵御通货膨胀。一定要长期稳定地投，不要随意取出使用。

比例并不是一成不变

刚工作的时候，我们只有现金资产和保障资产。随着工作年限的增加，我们积累到第一桶金，开始有了投资资产和稳健资产。年轻的我们希望挣钱的速度能更快些，于是选择激进的投资方式，开始增持投资资产。当组建了家庭，我们需要稳健增值的资产配置，来实现子女教育和未来养老两大刚性需求。

当完成了财富积累，保全和传承就成为首要目标。无论是高净值人士，还是中产阶层、普通大众，随着年龄的增加，稳健资产的占比都在不断攀升，而年金、分红保险在其中起到了不可替代的作用。

‘捌’ 如何进行有效的资产配置

资产配置是理财提出的一个理财方案。主要是针对不同年龄、不同收入情况和家庭情况、不同投资意向的人群，满足他们需求的同时，缩小资产风险的一种形式。

资产配置，主要取决于其所处的人生阶段，而非拥有资产的绝对数量。一般来说，资产配置犹为重要，毕竟人生能经得起几回博。那么，有哪些步骤可以帮你进行资产配置，第一步，需要根据理财标的对资产进行分类。
资产的类别通常有两种：一是实物资产，如房产、艺术品等；一是金融资产，如股票、债券、基金等。如果按理财标的划分的话，则可分为风险理财标的和无风险理财标的。房产、股票、基金、艺术品通常归为风险理财标的，银行存款则是典型的无风险理财标的。在各类理财标的中，收益率与风险呈正相关性，在各类资产中，由于资金的稀缺性，如房市与股市，从历史经验上看，具有明显的“跷跷板”效应。
第二步，需要依据个人特点进行资产配置。即便资产不是很多，资产配置仍然是很有必要的。其中，年龄、投资属性、市场状况是很重要的参照指标。如年龄较轻、负担轻、风险承受能力强，积极型规划就比较适合，资产配置中高风险标的就可以多配一些。而“三明治”一族(上有老、下有小)则适合稳健进取型规划，配置中可包括20%的股票、20%的基金、20%的定存以及相应比例的保险等。
投资标的的选择：一是投资于相关系数低的不同种类的产品，二是根据不同的市场行情来调整不同的产品结构。两个投资产品的相关系数是指一个投资产品的市场表现给另一个投资产品的市场表现所带来的影响程度。进行资产配置，不同投资产品之间的相关系数要越低越好，才能够起到分散风险的作用。如债券和股票之间的相关系数就非常低，因为他们的投资方式完全不同；同样属于基金产品，股票型基金和货币市场基金的相关系数就接近零；不同行业的股票如电力行业和房地产行业的相关系数就比较低。
第三步，适时进场投资并定期检视投资绩效。资产配置计划一旦得到确认，择机执行极为重要。对于无风险理财标的而言，时间为王，投资是越早开始越好，从长期来看，复利价值是惊人的。而对于风险理财标的而言，选择进场时机更是一门艺术，善用不同资产之间的转换，对于捕捉进场时机也很关键。对资产配置效果的评估及调整，能够帮助修正计划与目标的偏离，强化资产配置的收益与抗风险性。对于个人投资者来说，由于存在严重的信息不对称的情况，因此个人投资者要把握市场先机比较难。

‘玖’ 请问如何进行资产配置

御峰君融 梁漓清对于每个人来说，是否需要资产配置，主要取决于其所处的人生阶段，而非拥有资产的绝对数量。一般来说，资产配置犹为重要，毕竟人生能经得起几回博。那么，有哪些步骤可以帮你进行资产配置呢?第一步，需要根据理财标的对资产进行分类。资产的类别通常有两种：一是实物资产，如房产、艺术品等；一是金融资产，如股票、债券、基金等。如果按理财标的划分的话，则可分为风险理财标的和无风险理财标的。房产、股票、基金、艺术品通常归为风险理财标的，银行存款则是典型的无风险理财标的。在各类理财标的中，收益率与风险呈正相关性，在各类资产中，由于资金的稀缺性，如房市与股市，从历史经验上看，具有明显的“跷跷板”效应。第二步，需要依据个人特点进行资产配置。即便资产不是很多，资产配置仍然是很有必要的。其中，年龄、投资属性、市场状况是很重要的参照指标。如年龄较轻、负担轻、风险承受能力强，积极型规划就比较适合，资产配置中高风险标的就可以多配一些。而“三明治”一族(上有老、下有小)则适合稳健进取型规划，配置中可包括20%的股票、20%的基金、20%的定存以及相应比例的保险等。投资标的的选择：一是投资于相关系数低的不同种类的产品，二是根据不同的市场行情来调整不同的产品结构。两个投资产品的相关系数是指一个投资产品的市场表现给另一个投资产品的市场表现所带来的影响程度。进行资产配置，不同投资产品之间的相关系数要越低越好，才能够起到分散风险的作用。如债券和股票之间的相关系数就非常低，因为他们的投资方式完全不同；同样属于基金产品，股票型基金和货币市场基金的相关系数就接近零；不同行业的股票如电力行业和房地产行业的相关系数就比较低。第三步，适时进场投资并定期检视投资绩效。资产配置计划一旦得到确认，择机执行极为重要。对于无风险理财标的而言，时间为王，投资是越早开始越好，从长期来看，复利价值是惊人的。而对于风险理财标的而言，选择进场时机更是一门艺术，善用不同资产之间的转换，对于捕捉进场时机也很关键。对资产配置效果的评估及调整，能够帮助修正计划与目标的偏离，强化资产配置的收益与抗风险性。对于个人投资者来说，由于存在严重的信息不对称的情况，因此个人投资者要把握市场先机比较难。但投资者可以借鉴几个关键的市场信号，可以较易判断的两个市场信号是市场利率水平和股市行情。举例来说，在目前的市场低利率水平下，当然应该加大风险收益品种的投资比例。风险收益型的投资产品很多，诸如股票、股票型基金、某些另类投资、创业投资等等都属于这种类型。据海外一些着名的私人银行的最新研究报告，建议目前平均的资产配置比例为固定收益产品占25%~40%，风险收益类产品占据主要地位。西班牙人塞万提斯称得上是资产配置的鼻祖了，他在《堂61吉诃德》中提出“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，被大家广为引用。但也存在着一个误区，一般人都会认为只有资产雄厚的人才需要进行配置，如果钱本来就不多，索性赌一把，就无需再配置了。其实不然，资产配置的本意是指为了规避投资风险，在可接受风险范围内获取最高收益，其方法是通过确定投资组合中不同资产的类别及比例以及各种资产性质的不同，在相同的市场条件下可能会呈现截然不同的反应的特点，而进行风险抵消，享受平均收益。对投资人来说，资产配置能否带来优质的生活，很大程度上取决于个人对资产配置的认知及对生活的期望值。在证券市场转暖的今天，您的资产配置计划是否应该进行修正了?