房價優惠演算法

『壹』 房產交易稅費明細 計算方法舉例

房產交易過程中會涉及許多問題，除了關於房子硬體軟體方面的因素考慮對比以外，還有一部分內容也是需要大家細致學習的，那就是房產交易過程中可能會產生的稅費，這主要要根據房子所屬於的類別，比如第一套房子或者第二套房子，一手房子或者二手房子等等不同分類而決定的。它們在交易過程中需要交的費用也完全不一樣的，具體的計算方法可能和地域方面有一定的區別，那麼接下來不妨就和小編一起來了解下關於房產交易稅費方面的明細問題吧，除此之外還有計算步驟以供參考。

一、房產交易稅費明細

房屋交易稅費是簽訂預售合同時需繳納的稅費。

印花稅：稅率為1‰，買賣雙方各0.5‰。

公證費：費率為房款的3‰，計費前提為合同公證之時，繳納人為買受人。

律師費：費率為房款的2.5‰-4‰，計費前提為簽署房屋預售合同時，繳納人為買受人。

1、一手房屋交易:

契稅：買新房子要繳納的契稅為購房總價的3-5%(不同的省市自治區稅率不同)，普通商品住宅減半，即

1.5-2.5%。

維修基金：按建築面積乘一定金額收取。

物業管理費：房屋交房後支付，具體檔次費率按各地物價部門規定執行。

2、二手房房屋交易：

非普通住宅契稅要加倍。無論取得產權滿不滿兩年。

房本不滿五年，要按規定繳納營業稅：房屋產權取得滿兩年的免徵，未超過兩年的按房價5.5%繳納。目前我國改善性需求量還很大，如何減少政策影響呢?秦虹表示，2006年國稅總局的文件規定，對出售自有住房，並計劃賣房後1年內重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。同時，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。這一政策實際上對改善剛性需求有一定的優惠，應繼續堅持執行，切實達到『支持合理住房需求，抑制投機性需求』的政策目的。

土地增值稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%繳納。

所得稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)

萬分之十的印花稅。

房屋交易手續費按房價1.9%交納。

二、房產交易稅費計算

賣方：①印花稅-0.05%，②營業稅-5.5%(個人購買住房不滿2年的普通住房)，③個人所得稅(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%

買方：①契稅-1.5%(普通住宅享受1.5%的優惠稅率，即住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房)-3%(非普通住宅按3%稅率徵收契稅)，②印花稅-0.05%

為讓大家更清楚所需交納的稅費情況，特舉例說明：

第一類：二手商品房

甲購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，以65萬元出售給乙。那麼

(一)甲轉讓房屋需要交納的稅費為：

印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

增值稅=成交額×5.5%=65萬×5.5%=35750元

根據規定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額;能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。那麼，就該套房屋而言，其個稅將會有兩種演算法：

①按照20%征稅：(商品房及其他住房合理費用為：最高扣除限額為房屋原值的10%。)

個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%=(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%萬=17185元

②按照1%征稅：

個稅=住房轉讓收入×1%=65萬×1%=6500元

如果按20%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為53260元;如果按1%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為42575元。

(二)乙購買房屋需要交納的稅費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件，因此其契稅按1.5%的優惠稅率徵收。

契稅=成交額×1.5%=65萬×1.5%=9750元

印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

乙所需交納的稅費總額為10075元。

第二類：已購公房

甲購買了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，以50萬元出售給乙。由於該套房屋已滿五年並且屬於家庭唯一生活用房，因此甲出售時無需交納增值稅和個人所得稅。其它稅費為：

(一)甲轉讓房屋需要交納的稅費為：

印花稅=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元

甲所需交納的稅費總額為250元。

(一)乙轉讓房屋需要交納的稅費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件.因此其契稅按1.5%的優惠稅率徵收。

契稅=成交額×1.5%=50萬×1.5%=7500元

印花稅=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元

乙所需交納的稅費總額為7750元。

第三：二手經濟適用房

甲購買了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，以54萬元出售給乙。根據政策規定，未滿五年的經濟適用房出售時不用交納個稅。其稅費具體為：

(一)甲轉讓房屋需要交納的稅費為：

印花稅=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元

增值稅=成交額×5.5%=54萬×5.5%=29700元

甲所需交納的稅費總額為29970元。

(二)乙轉讓房屋需要交納的稅費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件，因此契稅按1.5%的優惠稅率徵收。

契稅=成交額×1.5%=54萬×1.5%=8100元

印花稅=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元

乙所需交納的稅費總額為8370元。

上文為大家舉例介紹的是關於房產交易稅費明細方面的問題，除此之外還有計算方法的對比分析，由此可以得知房產的交易不是一件簡單的事情，不僅僅是因為房子本身硬體軟體方面的對比，而且還在於交易過程中需要消費者們額外支付的稅費，這部分的內容根據地區規定的不同或者細節方面的說明有所差異，具體計算也應該結合實際進行參考，必要的時候我們可以結合專業人士的建議避免繳納額外的稅費，藉此盡可能保障自己的權利和利益。

『貳』 契稅是房價的百分之幾

首套房繳納規定如下：1、個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執行。2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半徵收，即實際稅率為1.5%。3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%徵收。

『叄』 房子滿一年出售需要交的稅

相關稅及其演算法：
1、增值稅（約為房屋售價的5.5％，滿兩年免交），原業主繳納。
2、個人所得稅（房屋售價差額的20％或房價的1％，家庭唯一住房可申請免稅），原業主繳納。
3、契稅（90平米以下為房價的1％、90－144平米以內為房價的1.5％、144平米以上為房價的3％，應辦理相關優惠手續），買家繳納。
4、房屋轉移登記費80元，買家繳納。
5、房屋轉移登記手續費（過戶費，有些地區已取消）（住宅3－4元／平米，非住宅10元／平米），買賣雙方繳納。
6、房屋專項維修基金（首期專項維修資金的交存數額為：多層住宅7層以下，不配備電梯的）60元／平方米；多層住宅配備電梯的）90元／平方米；小高層、高層住宅7層以上，含7層145元／平方米。）；如果原業主已經交過，則辦理轉移到買家名下即可。原業主已經交過的買家可不交，否則應補繳。
7、土地收益金（房改房、安居房、經濟適用房依次為1％、2％、15％，商品房不繳納此費）。原業主繳納。
出售的房屋類型
1、出售普通住宅：如果是滿五年且唯一，是沒有相關稅費的;如果滿五年不唯一隻須交個人所得稅1%;如果是沒有滿五年，不管是不是唯一都應交營業稅5.65%與人所得稅1%。
2、出售非普通住宅：滿五年唯一的有一個《合同價買進和賣出的差額》得交相關營業稅5.65%，但沒有個人所得稅;滿五年不唯一除了要交有差額的營業稅5.65%以外，還有2%個人所得稅;當然了不滿五年不論是不是唯一的，都得交全額的營業稅5.65%與個人所得稅2%。
法律依據
《增值稅暫行條例》
第二條增值稅稅率：
（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規定外，稅率為17%。
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：
1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭製品；
3.圖書、報紙、雜志、音像製品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農葯、農機、農膜；
5.國務院規定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規定的除外。
（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。
稅率的調整，由國務院決定。