預售資料庫

① 一個預售證可以對應幾棟樓

一個預售證上最多可以登記三棟樓，《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。開發商只有在取得了預售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預售證收錢的屬於非法行為，法律不保障買賣雙方的權利。
辦理預售證的需要具備什麼條件
《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
商品房預售許可證應當具備下列條件：
(一)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;
(二)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書;
(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續;
(四)已確定施工進度和竣工交付使用時間;
(五)七層以下(含本數)的商品房項目，已完成結構工程並封頂;七層以上(不含本數)的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程;
(六)已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶;
(七)預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。
辦理預售許可證的前置條件：
1、已取得國有土地使用權證;
2、已辦理建設工程規劃許可證;
3、已辦理建築工程施工許可證;
4、已將申請預售房屋相關電子信息錄入西安市房地產綜合網路資料庫;
5、法律、行政法規規定的其他條件。
申請材料：
1、商品房預售許可申請表;
2、商品房預售許可申請法人委託書;
3、商品房預售許可申請報告，附商品房預售方案;
(1)、商品房預售方案應說明預售商品房的位置、面積、結構、用途、層次、裝修標准、工程施工進度說明、竣工交付日期、價格、預售商品房分層平面圖、交付使用後的物業管理、自行銷售或代理銷售等內容。
(2)、如代理銷售，應提供代理機構工商營業執照和中介機構資質備案證書(復印件)。
4、工商營業執照(復印件);
5、房地產開發資質證書(復印件);
6、開發項目立項資料(復印件);
7、國有土地使用權證(原件);
8、建設工程規劃許可證(原件);
9、建築工程施工許可證(原件);
10、工程施工合同(復印件);
11、建審總平面圖(復印件);
12、房產測繪成果報告(原件);
13、商品房預售資金監管協議;
14、申請材料為復印件的應加蓋申請單位公章，並攜帶原件。
申請材料不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。

② 房地產銷售管理流程

銷售部構架及工作流程
一、 銷售部人員構架圖：
二、銷售部工作流程：

二、 崗位職責

（一）、銷售部工作職責：
1、 負責營銷計劃的制定工作。
2、 負責公司公司開發物業的銷售、租賃、招商、應收款回收工作。
3、 負責項目客戶從來訪至交房後的聯絡，維護工作。
4、 負責公司新項目的前期調研工作。
5、 負責向公司傳遞市場動向，市場信息。
6、 負責公司開發產品的功能修正工作。
7、 負責協助物業公司、工程項目部(公司)處理客戶糾紛。
8、 負責協助總經辦辦理產權證測繪、按揭貸款工作。
9、 負責與公司各部門配合、協調完成公司銷售承諾。
10、 負責銷售現場及銷售道具的維護管理。
11、 協助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。
12、 負責銷售廣場的日常保潔工作

（二）、銷售經理工作職責：
1、 負責銷售案場的全面工作。
2、 負責銷售許可證、物價審批文件等的辦法工作。
3、 負責銷售部的裝修組織、驗收及現場布置（策劃部協助）。
4、 對銷售人員的接待、電話接聽、下定簽約、回款、按揭辦理等工作進行
規范、管理。
5、 對銷售人員進行日度業務、紀律評估。
6、 組織、編寫案場培訓教材與銷售資料，做好對銷售人培訓，解決銷售人
員在工作中遇到的問題。
7、 組織召開日會、周會、月底總結會。
8、 組織案場的市場調查工作及對制度與法規的學習。
9、 協調與工程、物業公司、財務部及總經辦的工作關系，以完成銷售承諾。
10、 協助工程、物業公司解決好客戶的投訴。
11、 辦理合同備案，協助總經辦辦理產權證及土地證。
12、 參與項目前期工作，包括市調、項目定位、樓書及其他宣傳等，並對開盤後的廣告賣點提出建議。
13、 小工簡介、戶型圖、價格表、內部表格的製作及填寫。
14、 對提供給其他部門的資料進行審核。
15、 審核日報表，負責編寫每周案場總結和月底銷售總結。
16、 宣傳貫徹公司的各項規章制度並組織實施。

(三)、案場經理工作標准
1 、能夠完成公司下達的年度、月度銷售進度計劃。
2、 能夠嚴格執行各種案場制度和業務規定，流程。
3 、能夠控制案場氣氛，激勵團隊進取精神。
4 、能夠隨時督促、定時核對、付款、按揭進度。
5 、能夠每月組織二次以上的業務學習。
6 、能夠嚴格審核購房合同，抽檢合格率不低於95％。
7、 能夠完成公司下達的其他任務。
8、 能夠堅持每日晨會，並填寫晨會記錄。完成率不低於95％。
9、 能夠保障每周在銷售案場時間不低於35個小時。
（四）、置業顧問工作流程
A、普通置業顧問
1、 負責對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。
2、 負責每日各自衛生責任區。
3、 負責每日查看銷控表，對每天的銷售情況准確把握。
4、 負責按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉入辦公室，對一次性
客戶資料及時轉入財務部。
5、 負責與未成交客戶保持聯系、追蹤。
6、 負責填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。
7、 負責對已成交客戶做好售後服務，客戶反饋的問題及時向公司各部門反
應並與客戶保持友好關系。
8、 負責提醒應付款客戶及時回款。
負責對公司下發的新任務按時完成。

B、主管工作職責
1、 業務主管對案場經理負責。
2、 負責填制各項報表，對銷售進程進行數字化管理。
3、 監管銷售員日常工作並維持銷售大廳工作秩序。
4、 安排並協調小組內各組員業務分工、輪序並監督執行。
5、 編排以組為單位的組員市調或集體義務勞動……等工作，並對市調工作進行考核。
6、 負責對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。並對組員客戶接待、電話接聽、下定、進行修正管理。
7、 每月對組員工作情況進行評定並填寫《銷售員月專項考核》表，登記組員違紀情況並請示案場經理罰款。
8、 負責對新員工引導和教育。
9、 協助銷售員解決工作中遇到的銷售難題。
10、 負責每日查看銷控表，對每天的銷售情況准確把握。
11、 負責按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉入辦公室，對一次性
客戶資料及時轉入財務部。
12、 負責與未成交客戶保持聯系、追蹤。
13、 負責填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。
14、 負責對已成交客戶做好售後服務，客戶反饋的問題及時向公司各部門反
應並與客戶保持友好關系。
15、 負責提醒應付款客戶及時回款。
負責對公司下發的新任務按時完成。

（五）、信息管理專員工作流程：
1、客戶資料建立
1、 負責每日來訪客戶資料收集及資料庫錄入工作。
2、 負責每日成交客戶資料收集及資料庫錄入工作。
3、 負責成交客戶後續辦證工作相關資料的准備及存檔工作。
4、 協助策劃專員進行月度來訪客戶以及成交客戶資源分析工作。
5、 定期客戶回訪（電訪/走訪）。
6、 協助策劃專員推廣活動中客戶資源整理。
7、 負責客戶資源的日常管理及維護工作。
8、 客戶關系維護工作。
（六）、策劃案場專員崗位職責
1、通過各種渠道，保證四月天年度客戶來訪量在——以上；
2、 參與市場調研，及時掌握房地產市場（特別是競爭對手）的基本情況，建立信息檔案，追蹤個案樓盤進程及演變，並定期寫出樓市分析和考察報告。
2. 參與完成整體宣傳推廣戰略的制訂，相關項目前期調研定位的參與，策劃與推廣方案的制訂及落實執行。
3. 與公關活動、促銷活動、展銷會的落實執行，並負責物料配備工作。
4. 積極開拓推廣渠道，協助制訂最優化的媒體投放策略。
5. 配合銷售部分析銷售情況，掌握銷售動態，提出促進銷售的措施和方案。
6. 負責主要宣傳品及銷售道具的具體製作與發布工作，以及包裝和維護工作。
7. 負責現場（施工現場、銷售廣場）的包裝和維護，協助物業公司對成品社區進行包裝和維護。
8. 設計、製作等合作單位的溝通、督導及合同的落實執行。
（七）、按揭專員崗位職責
1、 對按揭資料進行審核工作。
2、 將按揭資料准備齊全的業主資料遞交銀行審批。
3、 負責與中介公司、銀行之間有關按揭方面工作的協調與溝通工作。
4、 負責抵押工作的完成處理工作。
5、 按揭手續完成後，銀行進行放款。按揭員返還資料。屬於客戶的返還客戶，屬於公司存檔的交公司檔案室保存。
6、 辦理房產證的相關資料在客戶交納完契稅和維修基金後交到辦證專員處進行房產證的辦理。
（八）、辦證專員崗位職責
1、備案證辦理工作流程：
在辦理房產證之前應首先進行商品房房屋產權登記備案證的辦理。
（1） 屋竣工後由工程部辦理出竣工驗收備案表。
（2） 竣工驗收備案表辦理出來後找房管局測繪隊約測繪。需提供的資料包括：建設工程規劃許可證、紅線圖、土地證、工程竣工驗收備案表、預售許可證、開工許可證、資質證、陽台全封閉證明、座落變更證明、每幢樓具體用途說明。
（3） 經測繪隊測繪後，辦理出測繪分戶圖及測繪報告。
（4） 進行維修基金的繳納（由財務辦理），客戶應交維修基金繳納後，辦理未交部分維修基金緩交手續。
（5） 以上一切辦理齊全後開始辦理產權登記備案證。需提交的資料：
測繪報告、維修基金管理中心出具的證明、竣工驗收備案表、建設工程規劃許可證、紅線圖、營業執照、資質證、預售許可證、座落變更證明。
以上手續全部辦理完畢如果不出現狀況的話共需3個月時間，其中維修基金緩交手續需找相關領導解決。關於地下室產權問題會耽誤一段時間。
2、房產證辦理工作流程：
（1） 市場處進行交易手續辦理。需提供的資料：總件：土地證、預售許可證、產權登記備案證、辦證委託書、被委託人身份證復印件、座落變更證明。客戶資料：發票辦證聯、契稅完稅憑證和維修基金繳存憑證（此三項由財務提供）；合同、客戶身份證復印件、交易審批表。以上資料准備齊全後，經遞件、登錄、初審、復審、終審後繳交易服務費出過戶證。
（2） 產權處登記科手續辦理。需提供的資料：過戶證、合同、維修基金繳存憑證、客戶身份證復印件、房屋產權登記備案證、辦證委託書、房產座落分戶圖、座落變更證明、產權登記審核表。以上資料准備齊全後交產權處登記科經遞件、登錄、初審、復審、終審後交繕證室打證、蓋章，轉發證處發證。
（3） 交費領證，領證後其中按揭貸款部分轉抵押辦辦理抵押登記。
（4） 所有產權證領回後交財務室核算發證。
註：經濟適用房在市場處和產權處均需提供經濟適用房審批表和購房證。
3、分戶土地證辦理工作流程：
（1） 公司需提供的資料：營業執照、法人證、組織機構代碼證、法人身份證復印件、委託書、被委託人的身份證復印件、航測圖、土地證原件及復印件、每幢樓辦理分戶土地證申請表。
（2）客戶需提供的資料：房產證復印件及身份證復印件各一份。
以上資料准備齊全後交各區土地局經接卷、初審、登錄、測繪、復審後打證。
交費領證後轉財務室核算發證。
附件：置業顧問日常工作流程及管理辦法
前台
A 、按簽到順序輪流負責引導台接待任務。
B 、客戶進門前台人員應做到：看到客戶走至門口時，應立即站起，待客戶進門後應馬上上前問：「您好，看房嗎？」得到客戶肯定答復，應進一步問：「以前有沒有來過？」。若沒有來過，則立即將客戶引導至沙盤方向，並稱「麻煩你到這邊我們先看一下小區的整體規劃好嗎？到沙盤前先遞給客戶名片，並向客戶點頭微笑說一聲「您好」並報上我叫xxx叫我小X就行，先後按照統一說詞講解沙盤。
C、 老客戶回訪應做到：
客戶進門後，前台人員得到客戶肯定答復曾來過，應問清第一次接待的置業顧問是那位，得到答復後，按輪接細則執行。
若客戶記不起第一次接待的置業顧問是哪位，則由前台人員來負責接待。
要求：1、引導台應保持整潔，台上只能放置輪接本、客戶金薄。
2、前台人員必須公平、公正的做好前台工作。
3、前台人員若有老客戶來訪，必須告知下一輪接人員接替其當班，做好交接後才能接待自己的老客戶。
4、前台人員在崗時間不得打電話（接聽電話不得超過三分鍾）。
5、前台人員不得擅自離開引導台（在主管的同意下除外）。

③ 怎麼寫預售許可證的申請紅頭文件

您發商辦理預售許證前提條件：
1、 已取土使用權證；
2、 已辦理建設工程規劃許證；
3、 已辦理建築工程施工許證；
4、 已申請預售房屋相關電信息錄入西安市房產綜合網路資料庫；
5、 律、行政規規定其條件
所需准備申請資料：
1、 商品房預售許申請表；
2、 商品房預售許申請委託書；
3、 商品房預售許申請報告附商品房預售案；
(1)商品房預售案應說明預售商品房位置、面積、結構、用途、層、裝修標准、工程施工進度說明、竣工交付期、價格、預售商品房層平面圖、交付使用物業管理、自行銷售或代理銷售等內容
(2)代理銷售應提供代理機構工商營業執照介機構資質備案證書(復印件)
4、 工商營業執照(復印件)；
5、 房產發資質證書(復印件)；
6、 發項目立項資料(復印件)；
7、 土使用權證(原件)；
8、 建設工程規劃許證(原件)；
9、 建築工程施工許證(原件)；
10、工程施工合同(復印件)；
11、建審總平面圖(復印件)；
12、房產測繪報告(原件)；
13、商品房預售資金監管協議；
14、申請材料復印件應加蓋申請單位公章並攜帶原件申請材料能提供原件應提交經關機關確認與原件致復印件