空置率演算法

Ⅰ 空置率如何計算

這是個很深奧的問題，連國家統計局都不會算，都不知道。民間有個演算法比較有道理。查電表，查水費。如果長期沒走字，就說明是空置，這樣比較科學。

Ⅱ 資產評估假設開發法屬於什麼方法

一、假設開發法的基本思路、適用范圍、基本公式(掌握)

基本思路

假設開發法又稱剩餘法、到演算法、預期開發法
假設開發法是將被估房地產開發後的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤後，依據該剩餘值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用於待開發土地價值的評估。

適用范圍

待開發土地的評估
將生地開發成熟地的土地評估
待拆遷改造的再開發房地產的評估

基本公式

地價+建築費+專業費用+銷售費用+利息+稅費+利潤=預期樓價

地價=預期樓價-建築費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

例題：運用剩餘法評估房地產價格，其適用范圍主要是（ ）。
A.待開發土地 B.已開發建築完成的土地
C.將生地開發為熟地 D.待拆遷改造的在開發土地
答案：ACD

二、操作步驟

調查房地產的基本情況（限制條件、位置、形狀、大小、利用要求、權利狀況）

確定被估房地產的最佳開發利用方式

預測房地產售價

1.對於出售的房產―採用市場比較法確定開發完成後的房地產總價。
2.對於出租的房地產，如寫字樓等――收益法
(1)先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益;
(2)再採用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價。

估算各項成本費用

1、估算開發建築成本費用―建築費
2、估算專業費用―通常按建築費的一定比例計
3、確定開發建設工期，估算預付資本利息
(1)利息的計算採用復利
(2)預付地價款的利息
已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】
(3)建築開發費和專業費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;
②期初一次性投入：全期計息;
③均勻投入：計息期為開發期的一半;
④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩餘佔用期間;
⑤建設竣工以後的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。
4、估算稅金―一般以建成後房地產總價的一定比例計算
5、估算租售費用―包括中介代理費、市場營銷費、買賣手續費等，一般以房地產總價或租金的一定比例計算

確定開發商的合理利潤

投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項。

估算待估對象價值

例題：土地使用權評估的假設開發法中，計算利潤是基礎是（ ）
A.地價+建築費 B.地價+建築費+利息 C.地價+建築費+專業費+利息
D.地價+專業費+建築費 答案是：D
例題：用剩餘法評估地價時，預付地價款的利息額應以全部預付的價款按（ ）計算。
A.整個開發建設工期 B.開發建設工期的一半 C.整個空置期
D.空置期的一半 答案是：A
例題：應用假設開發評估地價時，從房屋預售價格中應扣除的費用項目有（ ）。
A、征地費用 B、建築總成本 C、利潤 D、稅金 E、利息 答案：B、C、D、E
例題：被評估對象為一宗待開發的商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日其為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建築面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建築面積為1900平方米。
評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：
⑴將待估宗地開發成七通一平的建築用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入。
⑵大廈建設期為2年，平均每平方米建築面積的建築費用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。
⑶專業費用為建築費用的10%。
⑷預計大廈建成後即可出租，其中1-2層每平方米建築面積的年租金為2000元，出租率可達100%，3-5層（即寫字樓部分的1-3層）平均每天每平方米建築面積租金為2元，第6層及以上各層每平方米為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。
⑸管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建築費及專業費用的0.1%，維修費用為建築費用的1%，年貸款利率為5%，復利計息。
⑹開發商要求的利潤為建築費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%。
⑺房地產綜合資本化率為8%。 ⑻每年按365天考慮。
⑼本項目不考慮所得稅因素。
根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數）。
解析：1-2層建築面積：3000*2=6000（平方米） 3-5層建築面積：1900*3=5700（平方米）
6層以上建築面積：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）
年總收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（萬元）
年總費用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利潤=1983.48（萬元）
大廈價值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（萬元）
建築費用=3000*2.5=7500（萬元） 7500*10%=750萬元
開發商利潤=（7500+750+500+地價）*25%
地價利息，按3年計算復利，土地開發費利息2.5年算，建築費、轉業費分階段投入，第一階段投入的60%，計息期為1.5年，第二階段投入的計息期為0.5年。
地價利息=地價*【（1+5%）3-1】=0.1576*地價
土地開發費利息=500*【（1+5%）2.5-1】=64.86
建築及專業費用利息=（7500+750）*0.6*【（1+5%）1.5-1】
+（7500+750）*0.4*【（1+5%）0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
總利息=0.1576*地價+64.86+457.35=0.1576*地價+522.2
地價=預期樓價-土地開發費用-建築費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤
地價=23355.83―500-7500-750-（0.1567*地價+522.2）-（2187.5+0.25*地價）
1.4067*地價=11896.13 地價=8451.36
例題：有一宗「七通一平」待開發建築用地，面積為1000平方米，使用年限為50年，容積率為5，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，建築費用為3500元/平方米，專業費用為建築費用的10%，建築費用和專業費用在整個建設期內均為投入。寫字樓建成後擬對外出租，租金水平預計為2元/平方米?日，管理費用為年租金的2%，維修費為建築費用的1.5%，保險費為建築費的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產綜合還原利率為7%，開發商要求的利潤率為地價和開發成本（建築費用+專業費用）之和的20%。
要求：試評估該宗地地價。
解析：採用假設開發法
（1）年總收益=2*365*1000*5=3650000（元）
（2）年總費用=管理費+維修費+保險費+稅金
=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%
=1009250
（3）年純收益=3650000-1009250=2640750
（4）房地產總價=2640750*（P/A,7%，48）=36258750
（5）建築費及轉業費=3500*5000*（1+10%）=1925000
（6）利息=地價*【（1+6%）2-1】+1925000*【（1+6%）-1】
=0.1236地價+1155000
（7）開發商利潤=（地價+1925000）*0.2=0.2*地價+3850000
（8）地價=房地產總價-建築費用-專業費用-利息-利潤
=9069016

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Ⅲ 日本房產投資回報率怎麼算

近幾年日本房產因為穩定的收益吸引了不少人投資，但是日本有很多的房產，到底什麼房產值得讓人們投資？【日本值得投資的樓盤】

首次投資日本房產請記住這一句話：「長租選東京，民宿選大阪，京都是情懷」。
確實，對日本進行投資，看準最首要三座城市：東京、大阪和京都。
投資長期房，我們對於租金收益情況、空置率以及空置周期這三個方面最關心。
哪怕日本的人口老齡化程度很嚴重，但是日本的年輕人卻在持續的往東京遷移，東京人口持續增長，2020年東京首都圈的人口到達了3675萬，而且東京都市圈的人口密度是世界最高，這保障東京租賃的基本盤和發展。此外東京較高的人均收入也是促進租賃行業發展的有利因素，這又保障了租客的租金支付能力，在投資長租公寓收益的穩定性上，其他日本城市遠不如東京～
倘若你有意願投資民宿項目，那麼選大阪！
民宿的收益情況決定性因素是旅遊業發展狀況以及相關政策的支持。大阪是屬於日本屈指可數的民宿特區，不存在民宿經營天數的限制性，全年都能正常營業~
結尾想說的是，要是你是喜愛日本文化、想要追尋中國唐宋古都的歷史遺風，那極具歷史沉澱的京都町屋就非常符合你的要求。在日本匠人代代相承、純手工打造的日式町屋中，飲一壺古茶，坐聽風吹雨，也是別有一番風味。
在海外購買房子，有不少人都擔心自己會踩坑被騙。買房子具體應該怎麼操作？這裡面又含有什麼我們所不清楚的內幕和風險？答案都在這篇文章里了：【投資日本房產不得不知的5點】

選擇在日本進行房產投資的時候，這幾點要知道哦：
在東京買房，一定要制定好選房的標准
在東京買房子不能只挑好地段，因為最近，無空房和因空房而煩惱的房產混雜在一起，很多人根本沒法分辨。如果想要選到一處好房產，那麼就需要提前准備好一套自己的投資標准。比如房產購入價格、回報率、地理位置、到車站的距離、總戶數、管理費、修繕儲備金的金額等，想要更大概率的尋找到優質房產，就要要求這些准則細致。
要注意「表面收益率」不是真實收益。
這里提到的表面收益率，其實就是未扣除成本前的粗算收益，也是我們國內常說的「毛」。而一些中介可能會為了業績只告訴客戶一個收益率能達到10%的「表面收益率」。不要以為這是真的。日本的持房成本還包括房產稅等各項費用，再者每每一個月是要交納修繕金、物業費，算下來，大概會失去1%~2.5%的收益。
要注意日本房價是否虛高
對於你買的房是不是高於周圍的房價一定要特別注意。東京也有虛報房價的情況，因此 ，房屋購置前可以打聽一下周邊的房價 ，對比一下價格。對比價格的方法有不少，大家若是首度投資日本房產，建議找這方面的專家問問 ，防止踩坑。
在東京投資買房，不要選新房。
東京的新房價格是二手房的一倍多，大多數日本人都是買二手房放棄新房的策略 。如果有人知道你只是投資，還總是推薦買東京新房的建議給你 ，要多加註意才行。
當然啦，這全都是我們根據過去普遍發生的情況總結出的經驗啦～若是你有其他自己先要去投資的東西的話，我這里的咨詢一直為大家敞開大門【免費咨詢日本房產投資】

Ⅳ 百度通過跟蹤用戶發現的中國「鬼城」在哪

「這塊區域林立著辦公樓、服務中心、博物館、劇院和運動場，還有成片的聯排別墅。按照最早的設想，這里會容納100萬人口居住和生活，但現在一個人也沒有。」

2010 年，《時代》雜志在內蒙古鄂爾多斯的康巴什地區拍了組圖片，把這個當時人跡罕至、過度開發的新城區稱為 Ghost City，後來「鬼城」成了你在媒體上經常看到的詞語。

這個熱門詞曾經一度受到爭議，「鬼城」也成了頗有中國特色的現象。而做互聯網搜索的網路，最近想用大數據更精確、更科學的說明「鬼城」到底是怎樣一種狀態。

網路的鬼城研究能讓你看到什麼？

打開網路鬼城項目的專題頁面，你首先看到的是一張中國地圖，其中紅色區域就是網路用演算法分析得到的高空置率區域，也就是所謂的「鬼城」了。你能放大來看具體某個城市的某個區域。

不過這 20 個城市並沒有按照空置率的高低做出排名，網路大數據實驗室研發工程師、也是鬼城項目的主導人吳海山告訴《好奇心日報》，他們實際上無法做出一個客觀的「鬼城排行榜」：「按照規「鬼城」區域的面積吧，不同城市的面積大小不一樣；按百分比吧，城市又分老城和新城之分，拿誰來計算呢？」

你也應該注意到了，這些城市裡有些被標注為藍色，它們是網路定義的「旅遊城市」，這些地方的人口呈現季節性流動，所以它們並不是鬼城。

「這個結果並不代表整個城市是個"鬼城"，只是一些區域空置率較高，叫做 ghost town 可能更科學一些。」吳海山說。

根據計算，網路總結出的 20 個典型鬼城，單位最小到區縣。這些城市包括威海乳山、鄂爾多斯東勝區、天津濱海新區、成都市雙流縣等等。

為了研究鬼城，網路調用了你使用手機地圖的數據

這個看似龐大的項目實際上只花費了 2 個研究員 4 個月的時間來完成，它是第一個使用大數據這個相對客觀的方法來研究鬼城的項目。

在這之前，對住房空置率的研究算得上是「原始級別」，比如在夜間清點某片區域的燈光數目，或者通過電話訪問調查住戶情況。

「這些研究大多從宏觀層面說，沒有說具體鬼城"鬼"在哪裡？到底哪些區域是空的。」吳海山認為，用大數據作為研究方法更為精確。

鬼城的計算過程大致分為兩個部分。

研究人員首先通過搜索全網的數據和信息，來確定研究樣本的范圍。諸如安居客這樣的房地產網站可以幫助吳海山的團隊確定哪些地方是住宅區，寫字樓、別墅區會被演算法篩除。

確定居住區以後，下一步是確定每一片居住區的入住率。在這里，網路用了手機應用的數據。

也許你沒有意識到，每一次當你打開那些能定位的應用，網路都會記錄下你的搜索關鍵詞和位置信息。這些數據構成了鬼城研究的基礎，網路一共調用了 6 個月的用戶信息。

這些信息不僅僅來自網路自家的網路地圖應用，所有使用網路地圖介面的第三方應用比如網路糯米，都被包含其中。

吳海山說你完全不必因此擔心隱私問題：「定位數據本身在網路有很高的隱私級別，我們要使用的話是要經過非常嚴格的審批。能夠識別出來用戶，ID 身份也全部是加密的。」

有了這些數據，網路用演算法篩選出住宅區作為樣本，在這些地方上劃分出一個個最小的研究單位，如果某個單位內的人口數目如果小於一個既定值，即判斷為空置區域。

這些區域會被標注，再經過一些列的校準比如和衛星圖對比後，最終的宏觀結果就是你所看到的一片片紅色的方塊。

吳海山告訴《好奇心日報》，利用這個演算法得出的結果，實際上很難衡量准確度，而且產生數據的手機用戶也大多是年輕人。不過他覺得目前的數據衡量是否是空城還是足夠的：「國內大概六億多移動用戶，手機網路、網路地圖這兩個能夠達到 90% 的覆蓋率肯定是沒問題的。」

鬼城背後是網路的大數據實驗室

鬼城是個偏向學術和公益性質的研究。吳海山和他所在的網路大格的審核。「我們有一個使用的政策，合作夥伴用的和商業用的，數據級別是一樣的。」

大數據實驗室是李彥宏「投資未來」的舉措之一，2014 年成立的「網路研究院」還下設了另外兩個實驗室，分別研究深度學習和人工智慧。

與之對應的是，網路在今年

Ⅳ 請問房地產空置率與閑置率的區別

我國的住房空置指標和空置率 ：
隨著房改的深入和住房商品化的發展，商品房逐步增加，我國於20世紀90年代，出台了空置商品房指標。這個指標規定，統計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時，最初曾經用當年建成商品房總數為分母來計算，後來又改為用當年建成住房總數為分母來計算（目前仍較多地使用這一計算方法）。再後來，人們又發現，空置的住房都累計了多年來的積壓住房數，與當年建成住房總數相比不對口徑，因而有些專家建議用連續3年建房總數為分母來計算，但未形成統一規定。
人們在使用這個我國「獨創」的空置住房指標中發現，年底建成而未售出的住房中有相當大的部分是待銷房，並會在第二年內售出。可見，這個空置商品房指標只能說明當年建成住房在當年的銷售情況。由於它把許多待銷房統統納入空置范疇，就不能准確地說明住房真實的積壓情況，是一個戴著「空置」帽子卻包含許多「非空置」待銷住房而有明顯缺陷的指標。因此，用它為基礎計算出來的住房空置率也存在明顯的缺陷。
為了使統計指標能比較准確地反映商品住房的銷售和積壓狀況，有關主管部門針對住房空置指標存在的缺陷，在2003年做出補充規定，決定將相關指標補充為：住房建成1年以內尚未銷出的為待銷商品房，1~3年內未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓房。許多業內人士都認為，這一補充規定的指標比空置指標能夠較為准確地反映住房的積壓情況，但因它僅僅起到「補充」作用，並沒有用待銷住房指標來取代住房空置指標，目前人們普遍使用的仍然是原定的不夠准確的住房空置指標。公布的九部門「國15條」中第四條就規定，「對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物」，這是正式文件中使用的有別於現行統計指標的提法。為此，許多業內人士不斷呼籲，希望能對現行的住房空置統計指標進行修改補充，使之真正反映住房空置情況。

Ⅵ 倉庫空置率計算方法

西北工業大學

（工科類主推院校）

全國排名29位的高校 國家承認學歷 學信網查詢 網路教育 最快 2.5年畢業
高升專

工商企業管理、計算機信息管理、公共事務管理、會計電算化、國際經濟與貿易、法律事務、計算機應用技術、機械製造與自動化、機械製造生產管理、建築工程技術、應用化工技術、電力系統自動化技術 全部費用9600
專升本

機械設計製造及其自動化、化學工程與工藝、電氣工程及其自動化、土木工程、工業工程、計算機科學與技術、工商管理、公共事業管理、會計學、國際經濟與貿易、信息管理與信息系統、法學
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Ⅶ 何為空置率 空置率的計算方法

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

空置率的演算法－－當前流行的空置率的計算方法有三種：
空置率=全社會空置房面積/全部住房面積
空置率=空置商品房面積/最近三年內竣工面積
空置率=空置商品房面積/當年竣工面
積眾所周知，三年內竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結果自然大相徑庭。

西方空置率的常用演算法：
空置率= 待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租
就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量多少作為分母，把待售、待租的住房作為分子，計算出空置率。
專家認為不適用於中國：原因是西方國家的大規模城市化進程早已結束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建築面積就相當於所有發達國家的總和。

Ⅷ 我談澳洲房產 為什麼不在國內而在這邊買

一、 先來說說澳洲買房和國內買房的區別吧
1、產權概念不同。
網路上的定義：產權包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
下面一條，房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。
好吧，70年的使用權，給不了所有權，大家都懂…（參見土地管理法---土地使用權未到期國家也可徵用）但是這個"必然"用的也太坑爹了吧！房屋和土地在澳洲確實是分開處理的，買house的時候簽合同，簽的是land&house package合同，先簽土地轉讓合同，再和開發商簽房屋買賣合同。當然，如果你夠牛，果斷先買好地，再自己找設計建築，和政府申請，等個一年半載的申請下來了，就可以擁有自己夢想中的房子了。 如果買apartment的話，也是有土地所有權的，叫joint land,就是和別人共有的，具體處理起來倒也省去很多麻煩和每年一付的land tax.
說到這里，肯定要有人站出來說"這都是廢話！國情不一樣，我國是偉大的社會主義國家，這都是為今後的共產主義做准備！你們那是萬惡的資本主義！"確實如此，資本主義都是私有制，沒什麼好比的。但我說這些也不是廢話，產權的問題決定了在買房的時候的銀行貸款機制和還款策略不同。這在後面會講到。
2、增值潛力不同
我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。有數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番，也不知道真的假的。 只後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢。
而在澳洲，房價的走勢是相當穩定的。大約七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已經聽了無數人這么跟我說，不管你們信不信，我將信將疑。秉承著質疑一切的原則，我在ASB---澳洲統計局，找到了這個數據。
這主要是由白人文化導致的，鬼子喜歡租房更勝於買房。如圖，澳洲居民中有將近30%的人是租房子住的。沒有人炒房，房價怎麼漲？ 近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。當然了，這些移民中，尤其以中國同胞做出的貢獻最為巨大（鼓個掌）。
事物都有兩面性。是不是說增長幅度小，就不具備投資價值呢？當然不是！ 正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較小。
3、風險性差異
3.1 先說空置率吧，vacancy rate,是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標准之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
下面是幾組數據參考：
2009年2月末，上海商品房空置面積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，佔全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，佔全部商品住宅空置面積的60.2%.
北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標准地址資料庫。據悉，該資料庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%.
看明白了沒有？空置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數。官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制，起碼42年，不說跌吧，起碼沒有理由再漲了。
為了公平，以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%~1.8%浮動。
上文提到，30%的澳洲人口是租客。那麼，在澳洲買了房子，起碼不會擔心租不出去吧。一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是市郊的。
在我們的留學時代，多數人都有過take房子的經歷吧。inspection時數十人排隊搶一套房子的盛況並不鮮見。為了拿一套房子，反正我是能用的招數都用過了，加錢、一次付半年房租、虛報工資、追在agent後面好話說盡…
人多房少，供小於求，這是澳洲各個城市鄉鎮的大致情況 "228,000-home shortfall for sydney" 悉尼今年還缺少22.8萬套住房才能滿足住房需要。空置率高才怪。
3.2 租金回報率 ROI （return on investment）
說的簡單點，就是每年的房租除以房價。調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%.其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本，上海整體租金回報率僅2%~3%.http://ke..com/view/279.htm
與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼略低於平均水平，在5.3%左右。布里斯本因剛發過大水房價有所回落，但是租金並不會下降，回報率可達到6%~6.5%.墨爾本city 7%左右，但是增值速度緩慢；south bank等區域雖然只有5%,增值率卻超過10%每年。如果像Gladston,Townsville一類的礦區或軍區，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想像的11%~13%!還有每年$9971的NRAS政府補貼！一切都是源於供需關系。
4、政府立場
4.1 上文提高不算政府補助和退稅收入，ROI已經是5.2%,基本和今年的房屋貸款利率（5.5%~6.5%）持平。如果你還是正常的中國人，就該開始琢磨了，傻子才一輩子租房住呢！拿一樣的錢替別人供房子，這和幫別人養孩子不差不多麼…等把兒子養大了，他還管別人喊爹！ 嘿，你別說，鬼子就是有這么股博愛精神。人家推崇的是大愛，自由，提前消費。這和西方游牧民族的天性是分不開的。 我就碰到過一七十幾歲的老太太，拿著政府養老金還每周出去打工，就為了一個人住在manly beach.圖的就是這個范兒！
政府說了，"求求你們了，買房子吧，我給你們錢，一次性給一大筆，每年還退一筆！買了房，你好我也好。我這能刷數據，能降低養老負擔，你能撈一筆，還不算你們遺產稅！買吧買吧，再不買都讓那些黑毛買沒了，看你們以後房東都是華人，想怎麼黑你們怎麼黑！"
不是誇張，上面所述句句有理有據。今年十月一號起，在新南威爾士州，首次置業者將享受$15,000澳幣的政府補助（first home grant），同時享受印花稅的減免（55萬以下全面，55萬至65萬部分減免）。前提是購買$650,000（房屋中位價）以下的新房或樓花，並且是自住房。投資用途可得到一次性$5000補助。
對於昆士蘭州，首次置業者從2012年9月12日起可申請15,000澳幣政府資助，但房價總額不得超過$750,000,而且必須是新房或者樓花。如果房價總額低於$400,000,免去印花稅。
維多利亞省，2010年7月1日至2012年6月30日，第一次購買新房作為自己住房者可申請$13,000補助。但房屋不超過$600,000.
4.2 澳洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。很多人把它稱為負扣稅。顧名思義，負負得正。不但不扣稅還會進行稅務補償。當然也有前提----投資用途。白話就是租出去！為了鼓勵房產投資，ATO稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生assessable income的小生意，而這種小生意通常都是"虧"的！ 前面不是還說ROI很高嗎？怎麼就虧了呢？？ 所以說是鼓勵性質的嘛… 下面輪到"房屋折舊"閃亮登場！大家知道，會計（終於提到老本行了，羞愧）有一個原則叫accrual accounting,中文叫啥"權責發生制". "是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標志來確認本期收入和費用及債權和債務。即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認；費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。而不是以現金的收入與支付來確認收入費用。" 暈了吧？ 認真你就輸了 白話：算賬的時候把折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候沒人管你折舊什麼的。明白點了嗎？
舉個例子，今年你的工資是8萬，發下來的時候就只剩下62,453了，因為老闆幫你向政府上了稅（不能怪他）。
演算法很簡單，交給澳洲政府 $17547=（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假設去年呢，你恰好買了個60萬的新房子，第一年折舊在18,000左右。在租房這個小生意上，你的其他有形支出還包括council rate, water rate, strata,interest…，收入是rent.一切按最保守計算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（貸款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那麼在會計上，你這套房子的總虧損就等於折舊額 $18,000.接下來該重新計算今年的tax liability了。因為投資"虧損"的緣故，你今年的taxible income變成了$62000 （80000-18000），實際應該向政府上交稅額
$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%. 可是已經交上去了$17547怎麼辦啊？ 要回來不就是了，給ATO交個申請上去，不算房價漲了7%-10%,今年又因為房子多拿回來$5850.
由於收入越高者稅率越高，從上述演算法可以看出，同樣一處房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到$20,0000,在本套房產上的年退稅額將是$8,100.老婆在accounting firm工作，經常幫公司或個人退稅，發現但凡像醫生律師之流高收入者，帳下必然有數套不動產用來抵稅。所以高收入者每年上繳的稅額通常低於低工資人群，甚至不用繳稅。這也映證了資本主義社會所謂窮人越來越窮富人越來越富的規律。
4.3 澳洲政府很是希望"自己人"來買房子，但是在這個追求所謂"民主、公平"的國家，又不能對沒有PR的人區別對待，所以誕生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board） 這樣的機構用來限制非本國人對每個Project購買的數量限制。一般情況下不能超過50%,並且要通過律師向Firb遞交申請。如果是購買新房或者期房，政府會100%批FIRB,因此可以放心購買。即使是以後簽證到期回國，所購買房屋任可持有自行支配（空置、出租、轉售均可）。如果是購買二手房，申請FIRB審批不一定會通過，所以建議先交定金出合同，然後先別簽字先申請FIRB（即使簽字的話也要在合同裡面寫明subject to FIRB）。如果FIRB不批的話，你可以中止合同，最多損失1到2千塊的定金。有些人沒經驗直接簽合同，那麼萬一FIRB沒批的話，買家將損失房價10%的違約金。